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阜新蒙古族自治县城区物业管理条例
    双击自动滚屏 时间:2018-06-12 来源:阜新蒙古族自治县 作者: 字体大小:

  第一章总则
  
  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,提高城市管理水平,改善人民群众的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律法规,结合自治县实际,制定本条例。

  第二条自治县城区内物业管理适用本条例。

  本条例所称城区,是指自治县自治机关所驻地。城区物业管理只局限于本辖区内的物业开发、利用、维护和相关秩序管理活动。

  第三条本条例所称物业,是指已建成交付使用的住宅、公共建筑以及相配套的设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主或业主委员会通过选聘物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条县住房和城乡规划建设局是物业管理行政主管部门,负责物业管理活动的监督管理工作。

  县财政、国土资源、民政、物价、市场监督、公安、环保、城管监察和市政、环卫等行政事业职能部门按其职责协同做好物业管理工作。

  供水、供电、供气、供热、有线电视、通讯等经营性企业按照专用设施设备管护职责做好物业服务工作。

  第五条县人民政府应当加强物业管理队伍建设。选拔任用有能力、有专业素质的人员充实物业管理行政主管部门开展工作。

  街道办事机构设置物业管理办公室,配备人员负责物业管理工作,社区居民委员会安排专人负责本辖区内物业管理工作,协助县物业管理行政主管部门对物业服务企业进行监督、考核、评定。第六条街道办事机构负责组织本辖区各物业管理区域内业主大会成立与业主委员会的选举工作。

  社区居民委员会负责指导和监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业服务企业与业主自治组织和业主之间的关系。第二章业主、业主大会及业主委员会

  第七条本条例所称业主是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中享有法律法规规定的权利并承担相应的义务;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。

  第八条物业管理区域应当依法成立业主大会,选举产生业主委员会和业主代表,业主代表指数按照物业管理区域规模达到入住业主户数的5-8%。

  业主委员会委员按照物业管理区域规模确定5—11人,最多不得超过15人。业主委员会主任、副主任由业主委员会成员选举产生。业主委员会任期不超过五年。

  未成立业主大会和业主委员会的住宅区,可由城区街道办事处指定物业所在地社区居民委员会暂行业主委员会职责。

  物业管理行政主管部门应当对业主大会筹备工作予以指导和监督。

  第九条业主代表在业主大会授权下,履行对业主委员会日常监督和定期评议职责。以代表会议形式听取物业企业和业主委员会阶段性工作报告,审议通过业主大会闭会期间业主委员会提交的专项规约或决定,并及时通报业主与业主委员会的意见建议。

  第十条社区居民委员会负责筹备成立本辖区内的业主大会和业主委员会。

  筹备组应由社区居民委员会、建设单位、物业管理行政主管部门和业主代表组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由社区居民委员会主任担任。

  成立筹备组及其工作期间所需费用均由建设单位承担。老旧住宅区成立筹备组及其工作期间所需费用由县人民政府承担。

  城区街道办事处应当自接到社区居民委员会成立业主大会书面呈请之日起20日内予以批示。

  第十一条首届业主大会由街道办事处协同社区居民委员会组织召开,选举产生业主委员会,通过业主大会议事规则和业主管理规约,并予以公示。业主大会通过业主代表会议和业主委员会行使职权。

  业主管理规约由业主大会或者业主委员会作出决定,对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律法规相抵触。

  第十二条业主大会、业主代表会议、业主委员会所需工作经费由所在物业管理区域内业主承担,具有公共收益的也可在其收入中按规定比例列支,具体办法由业主大会或业主代表会议讨论决定。

  工作经费开销情况实行定期公布制度,接受业主和业主代表的询问、监督。

  第十三条业主委员会召开换届或年度业主大会,物业服务企业应当协助做好会务服务工作。

  第十四条分期开发的物业,可以在开发期间成立业主大会,并产生业主委员会。该业主委员会在任期内对同一物业管理区域内陆续交付使用的物业具有管理权。

  第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法维护业主的合法权益,执行业主大会的决定。业主委员会职责:

  (一)召开业主大会,报告物业管理情况;

  (二)选聘物业服务企业,签订物业服务合同;

  (三)监督和协助物业服务企业履行服务合同;督促业主履行管理规约,交纳物业服务费用和业主委员会经费;

  (四)协助相关部门查处搭建、侵占业主共有物业的违规违法行为;

  (五)调处业主和物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

  第十六条业主委员会在任期间,因其不尽职责,不作为或乱用职权损害业主利益,业主意见较大时,可由15%以上业主或40%以上业主代表联名提出主任、副主任、个别委员的届中罢免案,并由街道或社区组织召开业主大会或业主代表会议进行罢免,同时补充选举产生其缺额指数。

  第三章前期物业管理

  第十七条物业管理区域内的各类配套设施设备,应当严格按照国家、省、市和县有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设,不得随意删减。

  任何单位和个人不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的场地、道路;不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动;不得违章建筑经营性用房、车库、存储房等构筑物。

  第十八条新建住宅小区建设过程中,建设单位应当按照规划保证绿化面积比例指数,绿地内种植矮科景观树木和花草蔓藤相结合的植物。物业服务企业负责培植、浇灌、修剪、更新等园艺工作。

  业主不得在物业管理区域绿地内种植果树及农作物,不得改变原绿化植被。

  第十九条建设单位应当通过招投标方式聘用或者经物业管理行政主管部门许可后,可以采用协议方式选聘前期物业服务企业,并报经物业管理行政主管部门审批后签订书面合同,合同有效期至业主委员会选聘新的物业服务企业之日止。

  提倡物业服务企业参与建设单位规划、建设施工全过程,并提出便于后期管理的建设性意见。

  第二十条建设单位应当选聘独立的、具有资质的物业服务企业。避免建设单位与物业服务企业存在从属关系。

  第二十一条建设单位应当按照国家、省、市的有关规定以及物业服务约定,向物业服务企业移交物业验收、物业管理等有关资料。物业服务企业自交接之日起3日内到物业管理行政主管部门备案。

  前期物业管理活动终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交物业验收和相关资料。

  第二十二条已竣工但尚未出售的物业服务费用,由开发建设单位承担;物业管理区域内已出售并空置的物业,其服务费用由购置所有权人按照同类物业的收费标准交纳;使用权出租、转让的,按照协议确定的责任人负责交纳物业服务费用。

  第二十三条建设单位应当在物业管理区域内无偿提供规定标准的物业服务用房。

  物业服务用房产权属物业管理区域内全体业主共有,权属资料由业主委员会管理,同时具有监督使用权。

  第二十四条任何单位和个人,不得擅自处分和改变物业服务用房用途,不得抵押、交换、买卖、占用或改作他用。

  第二十五条建设单位应当自工程综合验收合格三个月内,对供气、供电、供热、供水、通讯、有线电视等相关专营设施设备运营使用权与专营企业进行交接。

  未经验收或验收不合格的不得使用。未经移交却投入运营,达到规定验证时限无故障的设施设备确认合格,并视为自然移交。

  专营企业对责任终端前设施设备负有管理、维修、养护职责。更新、改造由产权主体负责。

  第二十六条专营企业运营责任终端:供气企业以用户计量表为责任终端;供电企业使用架空线路供电的,高层楼以楼内配电箱为终端;多层楼以楼外墙为终端;使用地埋线路供电的,以电缆进线兀接箱为终端;

  供热企业以单元楼道部分共有管路进户阀为责任终端;供水企业以单元楼道内水表为责任终端;

  通讯企业以用户调制解调器为责任终端;固定电话以用户室内接线盒为责任终端;

  有线电视以室内机顶盒为责任终端;市政以城市排水管网与物业管理区排水管路连接部为责任终端。

  第二十七条物业管理区域内规划用于停车的专用车库,归属建设单位所有,所有人有权附赠、出售和出租。附赠、出售车库时应当向获赠和买受人提供相应的产权证明。

  第二十八条物业管理区域内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施,属于业主共有产权;占用共有场地设置的车位,归业主共有,由业主委员会委托物业服务企业实施管理。

  业主委员会应当依法制定本物业服务区域内的《住宅区机动车停放管理规约》,经业主大会或业主代表会议审议通过后实施。

  第二十九条物业服务区域内设置停车位,仅限于本小区业主租用。业主使用停车位,应当缴纳车位费。车位费属于该物业区域内业主的共同收益。车位费收入扣除物业服务企业相称的管理和服务成本后,经业主大会或业主代表会议决定,用于本物业区域公共设施建设、公用设备维修、业主委员会工作经费,剩余部分作为公共积累。

  受委托管理的物业服务企业定期公示车位占用费开支去向,接受业主监督,确保账目公开透明。

  第三十条在物业管理区域内停放车辆,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务,在物业管理区域内停放时,不得收费和处罚。

  业主不得以安装地锁等手段私自占用共有道路、场地设置停车位。

  第三十一条较大规模的物业管理区域内应当设置公共停车场所。规划部门按照建设规模成比例设计停车场地。建设单位按照规划设计标准搞好场地建设。

  外来车辆进驻物业管理区域应当按照物业管理服务人员所指定的公共停车场地停泊,并缴纳规定的泊位费。

  物业管理区域内禁止停放装载有毒有害、易燃易爆危险品车辆及大中型、生产经营性车辆。

  第三十二条物业服务企业应当为小区提供安全防范措施,保证监控、门禁系统完好。

  第四章物业管理服务

  第三十三条同一物业管理区域内应当由一个物业服务企业提供服务。其地上以及地下建筑物、设施、设备和相关场地不得分割管理。

  第三十四条县人民政府对配套设施不齐全、坐落零散的老旧居民楼,有计划的采取规范性改造措施并逐步纳入到物业管理范围。

  第三十五条对整改合格的老旧居民楼,按照坐落区域就近整合的原则形成物业管理区域,并建立新的物业管理服务体系,进行规范管理。对零散的老旧居民楼,实行与相邻物业管理服务区挂靠合并原则进行管理。

  第三十六条整合形成的物业管理区域,在规划许可的条件下,经有利害关系人同意,可以建设物业服务用房和业主委员会办公用房。

  第三十七条对整合形成的物业管理区域,应当由街道办事处、社区居民委员会、物业管理行政主管部门及时组织召开业主大会,选聘物业服务企业开展工作。

  第三十八条业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,合同内容应当按照国家和省《物业管理条例》有关内容签订。同时,物业服务企业应当按照经营规模成比例向物业管理行政主管部门缴纳一定数额的保证金。

  第三十九条物业服务企业实行有偿服务。服务费应当遵循合理、公开及服务费与服务质量相称的原则确定。

  第四十条物业服务企业管理人员应当具备职业资质。从事物业服务企业的服务人员须经岗前培训,掌握物业管理服务专业和相关的法律法规知识。具备一定的专业处置能力和服务道德修养,做到持证上岗挂牌服务。

  第四十一条物业服务企业可聘请专业技术人员承担设施设备维修养护、园林绿化、房屋修缮等专项服务。但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或承包给其他单位和个人。

  第四十二条物业管理服务内容一般应包括:

  (一)房屋公共部位及其附属设施设备的维修养护;

  (二)电梯的运行服务;

  (三)生活垃圾收集和环境清扫保洁;

  (四)车辆行驶及停放秩序管理;

  (五)协助公安机关和基层治安组织搞好公共秩序及安全巡查工作;

  (六)绿化养护管理;

  (七)通知专营企业和市政机构维修共用设施; (下转三版)  (上接二版)

  (八)合同确定的其他事项。

  第四十三条物业服务企业有以下权利:

  (一)按照合同和有关规定、规约,制定物业管理区域管理办法;

  (二)按照合同和有关规定、规约,收取物业管理服务费和业主委员会工作经费;

  (三)劝阻和制止违反物业管理规定行为;

  (四)选聘专业技术人员承担专项维修、养护服务;

  (五)按照服务合同实施物业管理。

  第四十四条物业服务企业有以下义务:

  (一)履行物业管理服务合同,依法经营;

  (二)接受业主、物业使用人和业主委员会的监督;经常向业主征求对物业管理服务工作的意见、建议,并向业主委员会汇报整改情况。

  (三)接受相关行政管理部门和街道办事处、社区居民委员会的监督、指导,协助有关部门开展社区活动;

  (四)定期向业主大会或业主代表大会、业主委员会报告物业管理服务合同履行和专项维修资金使用情况;

  (五)所有收费实行明码标价;

  (六)法律法规和规章规定的其他义务。第四十五条提倡物业服务企业购置本管理区域内负有公众责任的意外伤害或财产损失保险险种。因墙体脱落、高空坠物、化粪池、供水井、排污井、供热井等公用设施造成人身伤害或财产损失的由保险企业负责理赔。

  第四十六条物业服务企业按照服务合同和《业主规约》规定直接向业主收取服务费,业主委员会应当积极协助收费活动。

  第四十七条物业管理区域内业主共有部分在经营使用过程中所产生收益的,由业主大会或业主代表会议决定分配去向,主要用于补充专项维修和业主委员会、业主大会的工作经费,也可以折抵物业服务费。

  第四十八条物业管理区域内禁止张贴广告。物业服务企业对楼道内和外墙体书写、张贴、印制等小广告负有监督、制止和追究责任人赔偿和恢复原貌的责任,对屡教不改的行为人提交有关行政部门进行处罚。

  第四十九条物业服务企业在经营活动过程中,允许接受水、电、气、暖等专营企业代收代缴营销费委托,开展有偿服务,其服务费由委托人给付,不得转嫁消费者。

  物业服务企业未经有关专营企业授权,不得擅自切断对业主的水、电、气、暖等供需运营。

  第五十条物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理、组织培训、经验交流;定期对物业企业服务质量进行考核评定;对不作为、不守信行为进行批评教育;对欺诈业主行为进行追责和行政处罚。

  第五十一条加强物业管理投诉制度。业主对物业服务企业服务质量有意见,物业服务企业对个别业主不履行合同、规约的行为,可向业主委员会投诉外,还可以向所在社区、街道和物业行政管理部门投诉,必要时向人民法院依法提起诉讼。

  受理投诉的单位和部门应当及时进行调查,依据调查结果做出合理调解或公正裁决。

  第五十二条房屋共有部位、共用设施设备属于业主共同所有,其专项维修资金由业主按规定交纳。物业进行维修,专项资金不足时,由共有人按建筑面积分摊。

  物业管理区域内未建立房屋共有部位、共用设施设备维修资金账户的,其维修费用由共有人按房屋建筑面积分摊。

  第五十三条物业保修期满后,属于业主共有的房屋及公用设施设备发生损坏,需要维修时,有必要动用专项维修资金的,应按规定申请维修资金。

  维修部分共有部位所需费用,由该部分共有业主按各自应负的比例共同承担;业主专有部分的维修费用由业主自行负担。

  共有物业遭受人为破损的,物权共有人应当要求责任人进行修复或者赔偿。

  第五十四条物业维修资金归业主所有,是用于物业保修期满后对物业共有、共用设施设备的维修、更新、改造所用的专项资金。

  物业维修资金的使用,应由物业服务企业提出维修计划和资金开支预算,在征得2/3业主同意后形成决定,报经县物业管理行政主管部门审核批准后使用。

  物业管理行政主管部门和业主委员会监督物业服务企业对物业维修资金的使用。

  专营企业所属设施设备的养护、维修、更新和物业服务企业的维修责任内容所需费用不得在维修资金中列支。

  第五十五条县物业管理行政主管部门应当设立房屋共有部位、共用设施设备专项维修资金专户,对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行监督管理。

  各物业管理区域的专项维修资金应当实行专户管理,做到专户储存、专款专用。在存储过程中增值收益部分按照物业管理区域的缴纳值分别转入该户记账。任何单位或个人不得侵占、挪用维修资金。

  第五十六条经整合形成的物业管理区域和就近挂靠物业服务区域的业主,除缴纳物业服务费用外,还需按照有关规定缴纳物业专项维修资金,由物业管理行政主管部门纳入物业专项维修管理范围进行管理。

  第五十七条专项维修资金实行小额度、持续性续交制度。业主依据物业建筑面积和县人民政府确定的续交标准,按年度交纳专项维修资金。

  续交专项维修资金可以直接向专管部门交结,也可以向专管部门授权代收代缴的物业服务企业、业主委员会交结。

  第五十八条业主应当根据物业服务合同约定,按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带责任。

  第五十九条物业服务企业为业主和物业使用人提供专项服务,应明码标价,另行收费;提供业外服务收费标准由双方商定。

  第六十条物业服务企业与业主委员会所签合同期满,其中一方不再续签的,应当在合同期满前两个月通知对方。物业服务合同终止时,物业服务企业应当按约定的期限退出,并将相关物业管理资料及管理用房等移交给业主委员会或受聘的物业服务企业。

  第六十一条物业服务企业在合同有效期内,未经业主委员会同意,物业行政管理部门许可,不得终止服务或擅自撤离。

  合同有效期内,物业服务企业破产或被解聘,在业主委员会重新选聘物业服务企业之前,由业主委员会对物业自行管理,直至选聘出新的物业服务企业止。

  第六十二条物业服务合同期满时,业主委员会尚未选聘物业服务企业的,经双方协议,原合同可以延续履行,直至新的物业服务合同生效之日止。

  第五章物业使用与维护

  第六十三条物业服务企业应当按照服务合同约定对业主物业装修、改建等施工进行监督,对行为人违反有关规定的行为要求及时整改;未按要求整改的,及时报告相关行政主管部门依法进行处理。

  第六十四条物业服务企业从事维护、修缮、装修、改建等工作时,业主或者物业使用人应当提供方便。确需提供方便的应当先行告知,并就有关事项与提供方便人协商。

  第六十五条物业长期空置时,所有权人应当告知物业服务企业,并委托其承担物业专有部分的养护、维修、管理、监护责任。在正常缴纳物业服务费的同时缴纳约定的托管费用。

  第六十六条业主转让、出租物业时,应将管理规约、物业服务合同、相关费用交纳等事项告知受让人或承租人,并自合同签订之日起十五日内到物业服务企业登记备案。

  业主转让物业时,应当结清物业服务费、专项维修资金及应该承担的相关费用。

  第六十七条物业被依法拍卖的,拍卖机构应当在拍卖时明示物业服务费、专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况,并由买受人承担原业主所拖欠的费用。

  第六十八条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视和市政等企事业单位在物业管理区域内实施增设、维修、更新和改造工程,应当向物业管理企业通报,按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。

  第六章法律责任

  第六十九条违反第十七条第一款规定的,对建设单位处以5万元以上20万元以下罚款;对违反第二款规定的单位,责令限期恢复原状,并处以5万元以上10万元以下罚款。个人违章建筑予以拆除,并处以1千元以上1万元以下罚款。

  第七十条违反第十九条规定,擅自聘用物业服务企业的,由县物业管理行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处以3万元以上10万元以下罚款。

  第七十一条建设单位违反第二十一条规定,不移交有关资料的,责令限期移交,逾期不移交的,处以1万元以上10万元以下罚款。

  第七十二条建设单位违反第二十三条规定的,县物业管理行政主管部门可以处以10万元以上50万元以下罚款。并责令其三个月内在本服务区无条件提供规定面积的物业服务用房。

  第七十三条建设单位违反第二十四条规定,擅自处分和改变物业服务用房用途的,应依法确认其处分行为无效,没收违法所得,并处以1万元以上10万元以下罚款。

  第七十四条违反第二十五条第三款规定,专营企业不作为造成损害的,应当依法承担赔偿责任,并处以5万元以上15万元以下罚款。

  第七十五条违反第三十条第三款规定的,责令其改正,逾期不改正的,由公安部门强制拆除,并处以5百元以上2千元以下罚款。

  第七十六条违反第三十一条第三款规定的,造成损害的赔偿损失,并处以1千元以上5千元以下罚款。

  第七十七条违反第五十五条规定,单位和个人侵占、挪用专项维修资金及增值收益的,应原额追缴,并处以侵占、挪用金额二倍以下罚款,构成犯罪的依法追究相关责任人的刑事责任。

  第七十八条物业服务企业违反本条例第六十条第二款规定的,责令改正,逾期未改正的,处以1万元以上10万元以下罚款。

  第七十九条物业服务企业违反本条例第六十一条第一款规定的,提请吊销其资质证书,保证金不予退还,并处以5万元以上10万元以下罚款。

  第八十条违反第六十三条规定,业主擅自处置物业专有或部分共有部分,构成侵害他人合法权益和危机公共安全行为的,由相关行政主管部门责令行为人限期恢复,并按所造成的损害值处以3—5倍罚款,发生重大责任事故的,依法追究刑事责任。

  第八十一条违反第六十八条规定,专营企业未办理施工手续,未向物业服务企业通报就进行施工的,处以1万元以上2万元以下罚款;施工后未做恢复工作的,责令限期恢复原状,并处以2万元以上5万元以下罚款。第八十二条本条例未尽事宜按照国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》及有关法律法规规定执行。第七章附则

  第八十三条各乡、镇可参照本条例执行。

  第八十四条本条例由县住房和城乡规划建设局负责解释。

  第八十五条本条例自2016年8月1日起施行。

  
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